作為一家擁有悠久歷史的商場，上海六百承載著一代上海人的珍貴記憶。由于物品豐富、價格實惠，上海六百曾是徐家匯商圈具有代表性的綜合百貨，也是徐家匯商圈的起點(diǎn)。上世紀(jì)八九十年代，伴隨軌交 1 號線的建設(shè)，徐家匯商圈以上海六百為起點(diǎn)，逐步崛起了東方商廈、太平洋百貨、美羅城、港匯廣場等一系列商業(yè)地標(biāo)，徐家匯商圈由此得以成型。

據(jù) “上海徐匯” 的報道，上世紀(jì) 90 年代中后期，商品同質(zhì)化的傾向愈發(fā)顯著，上海六百處于 “太平洋百貨” 和 “東方商廈” 等合資、外資商企的包圍之中。在充分進(jìn)行市場調(diào)研后，上海六百采取了明智的錯位競爭策略，充分發(fā)揮 “軟百貨” 的競爭優(yōu)勢，滿足顧客 “商品細(xì)分化” 的購物需求。

2010 年起，受到線上零售等其他綜合類購物中心業(yè)態(tài)的影響，各大商場紛紛開始陸續(xù)進(jìn)行改造升級。此前，美羅城、港匯等購物中心已先行完成改造，內(nèi)部業(yè)態(tài)也進(jìn)行了調(diào)整。

上海六百的閉店并不令人意外。記者在走訪中注意到，上海六百的經(jīng)營界面較為陳舊，層高低矮。一至六層主要是鞋帽服裝，僅有底層一小部分有一家咖啡店，購物群體主要以中老年人為主。

58 安居客研究院院長張波表示，僅有購物功能的單體百貨形式顯然已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)下的趨勢。老的百貨商場從硬件方面來看，大多跟不上時代的發(fā)展。幾十年前的建筑設(shè)施在上世紀(jì)看起來還非常時尚，但現(xiàn)在完全不適合主力人群的需求。停車場設(shè)計不足且停車不方便，室內(nèi)層高低而面積狹小，硬件層面就對消費(fèi)者的購物體驗產(chǎn)生了很大影響。

此外，從軟件方面來看，服務(wù)的業(yè)態(tài)也呈現(xiàn)出老化狀態(tài)。傳統(tǒng)百貨店的主力客群目前來看主要是 30 至 50 歲左右的中年人。不同于上世紀(jì) 50、60 年代出生的人群，這批 “70、80 后” 對于百貨業(yè)態(tài)的購物有著更多深層次的需求，不但要能滿足美妝、服飾、餐飲等體驗性消費(fèi)，而且對于品牌有更高的要求。但受老百貨硬件水平的限制，很多主力客群中意的品牌并沒有入駐，導(dǎo)致消費(fèi)需求不能得到很好的滿足。

改造升級已勢在必行。

此次，拆除后的上海六百將耗費(fèi) 7 億元在原址上進(jìn)行重建，轉(zhuǎn)型為主打首店和體驗式經(jīng)濟(jì)的綜合類購物中心。重建后的上海六百，建筑高度將由原先的 22.6 米調(diào)整為 50 米，地上將建 10 層，地下將建 3 層。

據(jù)上海六百的商場負(fù)責(zé)人介紹，改建后的上海六百層高將由原先的平均 3 米提升至 5 至 6 米，大大改善購物空間。

在業(yè)內(nèi)人士看來，百貨店陷入困境并非個例，而是業(yè)態(tài)本身需要改變，傳統(tǒng)商業(yè)需要尋找與社會發(fā)展相適應(yīng)的商業(yè)模式。

去年，陪伴了上海人 30 年的上海太平洋百貨于 2023 年 8 月底落幕，同屬徐家匯商圈的東方商廈也將拆除重建，匯聯(lián)商廈也迎來清倉改造。位于上海虹橋路的 “家樂?！?、凌云路的 “沃爾瑪”、錦繡路的 “華潤萬家” 關(guān)門則拉開了一大批大賣場關(guān)門歇業(yè)的序幕。全國各地的百貨店與大賣場，包括步步高、大潤發(fā)、人人樂、伊勢丹、洋華堂等國內(nèi)外零售巨頭紛紛關(guān)店已不是新鮮事。

商業(yè)研究機(jī)構(gòu) RET 睿意德顯示，即使在區(qū)域市場具備一定優(yōu)勢的購物中心，每五到七年就需要進(jìn)行大規(guī)模的翻新改造，以適應(yīng)重大消費(fèi)趨勢的變化，保持項目的競爭力。

商業(yè)地產(chǎn)專家范宜昌教授向記者表示，對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，商業(yè)升級和調(diào)整從來都是一個不變的命題。調(diào)整改造是保持商業(yè)項目最佳經(jīng)營業(yè)績和持續(xù)競爭優(yōu)勢的重要措施?！吧虡I(yè)地產(chǎn)調(diào)整的終極目的是租金收益的提升，同時商業(yè)品質(zhì)的提升也是資產(chǎn)增值的重要體現(xiàn)。”

據(jù)悉，目前上海各個商場普遍提高了業(yè)態(tài)調(diào)改的頻率。例如，上海環(huán)球港的年均 “上新率” 接近 10%；七寶華潤萬象城開業(yè)以來年均調(diào)整比例達(dá)到 30% 以上，每年要對 100 多家店鋪進(jìn)行升級；七寶萬科廣場基本每三年進(jìn)行一次 “大調(diào)”。

張波表示，在商業(yè)地產(chǎn)的存量改造上，每個項目都應(yīng)該注入更多屬于自己的話題點(diǎn)，抓住好玩的地方來吸引人流。購物中心高能玩家的核心優(yōu)勢，仍然是通過不同業(yè)態(tài)的集合，為消費(fèi)者提供良好的空間環(huán)境服務(wù)，打造場景話題亮點(diǎn)，吸引消費(fèi)者、留住消費(fèi)者，成為線下流量的集合地。而增加了餐飲娛樂的購物中心也面臨著越來越激烈的競爭。尤其是部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)過剩、扎堆經(jīng)營的情況。這都需要經(jīng)營者順勢而變。

目前，許多商場迫切需要進(jìn)行整合改造轉(zhuǎn)型。

范宜昌表示，在大賣場與百貨店被淘汰之后，剩下的商場在同質(zhì)化競爭的背景下，需要減少與電商商品結(jié)構(gòu)重疊部分的商品售賣占比，增加顧客有需求的電商商品結(jié)構(gòu)外的業(yè)態(tài)占比，包括餐飲、運(yùn)動健身、健康養(yǎng)生、文化娛樂以及其他新興消費(fèi)業(yè)態(tài)。同時，這類存量商業(yè)在改造過程中需要完善運(yùn)行配套條件，比如完善商場內(nèi)部的購物動線、增加車位等硬件設(shè)施，在運(yùn)行管理與服務(wù)上更加人性化。

此前，徐匯區(qū)曾向全球公開征集大徐家匯核心區(qū)的整體規(guī)劃方案，計劃通過優(yōu)化區(qū)域內(nèi)五條軌道交通、空中天橋連廊和地面地下過街系統(tǒng)，加快推進(jìn)徐家匯中心建設(shè)以及太平洋百貨、上海六百的整體轉(zhuǎn)型，讓整個區(qū)域的交通更有序、購物更便利、商圈更繁華、城區(qū)更具 “煙火氣”。